W połowie 2012 roku ma zacząć oficjalnie obowiązywać ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Wiele banków niestety podchodzi sceptycznie do tego rodzaju kredytu i nie chce go zamieszczać  w swoich ofertach.

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym

Wicepremier Pawlak zapewnia, że już na wiosnę wejdzie w życie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Oznacza to, że kredyt ten będzie możliwy do zaciągnięcia. Plan ustawy niestety nadal nie reguluje wiele spornych kwestii. Nie rozwiązuje sytuacji, w której senior ożeni się z dużo młodszą od siebie kobietą. Banki nie będą wiedziały czy mają żądać mieszkania zaraz po śmierci seniora czy czekać do śmierci obu partnerów ze względu na możliwość spłaty zobowiązania przez małżonkę. Kolejny problem stanowią roszczenia do mieszkania ze strony spadkobierców. Wątpliwości poddawana jest także kwestia remontów, napraw i utrzymania mieszkania. Tymi czynnościami według ustawy powinien zajmować się kredytobiorca, czyli senior. Niemniej jednak bank nie jest w stanie kontrolować sposobu dbania o stan techniczny mieszkania, co może doprowadzić do znacznego spadku jego wartości po kilku latach. Mieszkanie w gorszym stanie technicznym będzie trudniejsze do sprzedaży.

Osoby tworzące ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym zastanawiają się także nad możliwością rozszerzenia grona klientów o osoby niebędące emerytami. Początkowo odwrócony kredyt miał być adresowany wyłączne do osób powyżej 65 roku życia. Taki model tego kredytu obowiązuje w krajach UE. Udostępnienie kredytu młodszym osobom mija się z celem, ponieważ będzie on niekorzystny zarówno dla kredytobiorców, jak i banków.

Już w 2011 roku negatywnie wypowiadano się o projekcie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Chęć wprowadzenia takiego rodzaju kredytu do swojej oferty wyraził jedynie BZ WBK. Pozostałe banki niechętnie podchodzą do takiego pomysłu, szczególnie PKO SA i PKO BP, które są uważane za banki posiadające zaufanie klientów powyżej 65 roku życia.

Czytaj więcej:

• odwrócony kredyt hipoteczny >>
• konto dla seniora >>
• godna emerytura >>
• OFE >>
• II filar emerytalny >>
• III filar emerytalny >>
• kredyt hipoteczny >>
• kredyt mieszkaniowy w obcej walucie >>

Obecnie najtańszym kredytem hipotecznym jest nadal Rodzina na swoim. Pomimo wielu ograniczeń wprowadzonych do programu z dopłatami w 2011 roku, nie ma aktualnie tańszego kredytu mieszkaniowego. Niestety Rodzina na swoim może być zaciągnięta jedynie na zakup mieszkania lub domu. Z czego sfinansować wykończenie mieszkania? Zaciągnąć kolejny kredyt?

Rodzina na swoim plus dodatkowy kredyt bankowy?

 W 2011 roku wprowadzono kilka rygorystycznych zmian w programie Rodzina na swoim. Przede wszystkim dotyczyły one obniżenia maksymalnych cen za jeden metr kwadratowy mieszkania. Obecnie bardzo niewiele nieruchomości kwalifikuje się do programu. Pozostałe są mało atrakcyjne i znajdują się zazwyczaj na obrzeżach miast. Niemniej jednak Rodzina na swoim nadal pozostaje najtańszą formą finansowania zakupu nieruchomości. Na kredyt z rządową dopłatą można dziś kupić mieszkanie o powierzchni maksymalnie 75 m kw. (w przypadku singli maksymalnie 50 m. kw.) lub dom o powierzchni do 140 metrów.

Różnica wysokości raty kredytu mieszkaniowego na standardowych warunków jest znacznie wyższa niż w przypadku raty programu Rodzina na swoim. W przypadku kredytu o wartości 200 000 zł oprocentowanego na około 6% na okres 25 lat różnica ta wynosi około 600 zł, co stanowi dość znaczną kwotę.

Mieszkanie jest ale za co je wykończyć?

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin niestety zawiera postanowienie, że kredyt hipoteczny może być spożytkowany jedynie na zakup mieszkania bądź nieruchomości. W praktyce osoby zaciągające kredyt mieszkaniowy często wykorzystują go nie tylko na zakup nieruchomości, lecz także na pokrycie kosztów związanych z transakcją zakupu oraz wyposażeniem mieszkania. Niestety co zrobić jeżeli kredyt będzie zbyt niski, by móc pokryć te wszystkie koszty?

W sytuacji braku funduszy na wykończenie lokalu najlepszym rozwiązaniem jest połączenie kredytu hipotecznego z dopłatami rządowymi ze zwykłym kredytem, zabezpieczając go tą samą nieruchomością. Takiej czynności można dokonać wyłącznie w jednym banku, ponieważ zabezpieczenie z tytułu dodatkowego kredytu wpisywane jest w księdze wieczystej nieruchomości na drugim miejscu. Alternatywą może być pozyskanie finansowania na wykończenie w postaci pożyczki gotówkowej czy limitu w rachunku.

Wartość kredytu hipotecznego nawet do 110% wartości nieruchomości

Wartość otrzymanego kredytu hipotecznego jest uzależniona od wartości nieruchomości , którą nabywamy. Oczywiście znaczenie ma także zdolność kredytowa kredytobiorcy. W przypadku wystarczającej zdolności wartość kredytu zależy od docelowej wartości nieruchomości, czyli tej po przeprowadzeniu zamierzonego remontu czy wykończenia.

Bardziej problematyczne jest kredytowanie prowizji czy opłat okołokredytowych. Od połowy grudnia, kiedy weszły w życie przepisy nowej ustawy o kredycie konsumenckim, część banków wycofała się z kredytowania prowizji.

Jeżeli będziemy chcieć nabyć mieszkanie o wartości 200 000 zł oraz wykończyć je za 60 000 zł, to łączna wartość kredytu możliwego do uzyskania będzie wynosić od 80% do 110% finansowania, czyli od 208 do 286 tys. zł.

Czytaj więcej:

• kredyt hipoteczny >>
• Rodzina na swoim >>
• kredyt hipoteczny w obcej walucie >>
• kredyt gotówkowy >>
• likwidacja Rodziny na swoim? >>

Zgodnie z tym, co przewidywali wszyscy analitycy finansowi, rynek kredytów hipotecznych zaczął dynamicznie hamować od stycznia 2012 roku. Wpływ na to ma wiele zmian, które nastąpiły.

Banki udzielają coraz mniej kredytów hipotecznych

Jak wynika z analiz przeprowadzonych przez trzech największych pośredników finansowych: Expandera, Home Broker i Open Finance, w styczniu 2012 roku do banków wpłynęło aż o 30-50% mniej wniosków kredytowych  w porównaniu do średniej miesięcznej obliczonej z całego 2011 roku.

Analitycy przewidują, że obecny rok będzie jednym z najgorszych pod względem ilości przyznawanych kredytów hipotecznych. Na taki stan rzeczy największy wpływ mają zmiany wprowadzone w rodzinie na swoim oraz wprowadzona rekomendacja S. Poza tym banki na skutek wymogów Komisji Nadzoru Finansowego ograniczają dostępność kredytów walutowych.

W styczniu bieżącego 2012 roku banki odrzuciły rekordowo dużo wniosków dotyczących uzyskania kredytu hipotecznego.

Branża ma nadzieję, że kolejne miesiące będą lepsze. Ale nawet jeżeli ruch u brokerów trochę się zwiększy, to perspektywy na cały rok nie są optymistyczne. Eksperci szacują, że rynek nowo udzielanych kredytów może się skurczyć o 10-20 procent.

Rekomendacja S a rynek kredytowy

Rekomendacja S wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego nakłada zwiększone wymogi wobec kredytobiorców kredytów hipotecznych w 2012 roku. Teraz aby móc starać się o przyznanie kredytu hipotecznego klient banku musi wykazać zdolność kredytową, pozwalającą na spłatę zadłużenia w ciągu maksymalnie 25 lat. Kredyty hipoteczne będą mogły być przyznawane na dłuższe okresy ale kredytobiorca będzie musiał wykazywać wyższą zdolność kredytową.

Taka sytuacja oznacza, że osoby, które posiadają mniejszą zdolność kredytową będą musiały skorzystać z niższego kredytu hipotecznego, który pozwoli na zakup mniejszego mieszkania. Zdecydowanie może to negatywnie wpłynąć na popyt na mieszkania, tym bardziej na duże i drogie.

Zmiany w Rodzinie na swoim a rynek kredytów hipotecznych

Na spadek zainteresowania kredytami mieszkaniowymi wpływ mają także zmiany wprowadzone w zeszłym roku do programu Rodzina na swoim. Zmiany dotyczyły obniżenia maksymalnych cen za metr kwadratowy mieszkania w określonym mieście. Ceny za jednostkę powierzchni są zmienne w zależności od regionu Polski. Obecnie do programu z dopłatami kwalifikuje się bardzo niewiele mieszkań, których położenie jest mało atrakcyjne. Zazwyczaj są to małe mieszkania na obrzeżach miast, o niskim standardzie.

Czytaj więcej:

• rodzina na swoim >>
• likwidacja rodziny na swoim >>
• kredyt hipoteczny 2012 >>
• spada liczba kredytów hipotecznych w ramach Rodziny na swoim! >>
• porównanie kredytów hipotecznych >>
• kredyt hipoteczny dla firm >>
• kredyt hipoteczny walutowy >>

Rok 2012 z pewnością będzie znacznie różnił się od roku 2011. Nastąpią ogromne zmiany na rynku kredytowym. Największe zmiany będą dotyczyć kredytów hipotecznych. Czy zmiany te okażą się korzystne, a proces kredytowania stanie się lepiej działający?

Zmiany na rynku kredytów hipotecznych 2012

W 2012 roku nastąpi wiele zmian an rynku kredytów hipotecznych. Przede wszystkim wraz z końcem 2012 roku zostanie ostatecznie zlikwidowany program Rodzina na swoim. Obecnie już w kredycie hipotecznym z dopłatami Rodzina na swoim wprowadzono kilka zmian. Kredyt ten już teraz jest trudny do uzyskania przez większość Polaków.

Podstawowy problem stanowi wprowadzenie limitów maksymalnych cen za jeden metr kwadratowy mieszkania. Limity są tak drastyczne, że ich warunki spełnia jedynie mały odsetek mieszkań dostępnych na polskim rynku nieruchomości. Dla nowych mieszkań limity są łagodniejsze, zdecydowanie gorsze warunki nałożono na mieszkania z rynku wtórnego. W ramach kredytu Rodzina na swoim obecnie można pozyskać jedynie małe mieszkania no obrzeżach miast.

Likwidacja Rodziny na swoim w 2012 roku spowoduje, że kredyty hipoteczne będą wykazywały wyższe koszty. Rząd nie będzie już dopłacał do odsetek od kredytu. Analitycy przewidują spadek popytu na kredyty hipoteczne, a co za tym idzie, obniżenie akcji kredytowej, mniejszy popyt na mieszkania, a ostatecznie spadek en mieszkań. Już teraz można zauważyć obniżenie cen mieszkań, najsilniejsze spadki widoczne są we Wrocławiu. Tam cena niektórych mieszkań spadła nawet o 300 zł na metrze kwadratowym.

Kredyt hipoteczny 2012 – rekomendacja SII

W 2012 roku ma zostać także wprowadzona rekomendacja SII, która zwiększy wymagania wobec kredytobiorców. Aby otrzymać kredy hipoteczny trzeba będzie posiadać odpowiednią zdolność kredytową. Zdolnośćkredytowa będzie liczona tak, aby kredytobiorca był w stanie spłacić sowije zadłużenie w ciągu maksymalnie 25 lat. Kredyt hipoteczny będzie mógł być udzielany na dłuższy okres spłaty, lecz osoba go zaciągająca będzie musiała wykazać wyższą zdloność kredytową.

Dodatkowo banki zaczęły wycofywać oferty kredytów hipotecznych w obcych walutach. Kredyt walutowy to ogromne ryzyko związane z wahaniami kursów walutowych. W przypadku długoterminowych kredytów, do jakich należy kredyt hipoteczny, ryzyko zmiany kursu jest wysokie.

Czytaj więcej:

• likwidacja rodziny na swoim >>
• rodzina na swoim >>
• kredyt hipoteczny dla firm >>
• odwrócony kredyt hipoteczny >>

Od września 2011 roku coraz bardziej spada liczba udzielanych kredytów mieszkaniowych w ramach programu z dopłatami rządowymi „Rodzina na swoim„. Jest to wynikiem wprowadzenia dość rygorystycznych zmian związanych z obniżeniem maksymalnych cen za 1 metr kwadratowy mieszkania. Wpłynęło to na duże ograniczenie mieszkań spełniających warunki Rodziny na swoim. Jeszcze bardziej zostały obniżone ceny mieszkań na rynku wtórnym.

Drastyczne spadki liczby udzielanych kredytów „Rodzina na swoim”

Spadki udzielanych kredytów mieszkaniowych zostały odnotowane już w październiku. Wtedy udzielono kredytów z dopłatą 3753 rodzinom, czyli aż o ponad jedną trzecią mniej we wrześniu. Według doradców finansowych w kolejnych miesiącach może być tylko gorzej.

Duże pogłębienie spadku udzielanych kredytów hipotecznych jest przewidywana na grudzień. Od nowego 2012 roku przewiduje się względną stabilizację udzielanych kredytów hipotecznych.

Niemniej jednak należy wziąć również pod uwagę fakt wprowadzenia od 2012 roku rekomendacji S, która także może spowodować zmniejszenie popytu na kredyt hipoteczny. W tym przypadku zmiana będzie dotyczyła ogółu kredytów hipotecznych. Rekomendacja S ma zawierać postanowienia dotyczące zdolności kredytowej kredytobiorców. Zostanie ona zaostrzona w ten sposób, że każdy kredytobiorca kredytu hipotecznego będzie musiał wykazywać taką zdolność kredytową, by móc spłacić kredyt w ciągu maksymalnie 25 lat.  Oczywiście kredyt będzie mógł być udzielany na dłuższe okresy czasu, niemniej jednak wymagana będzie wyższa zdolność kredytowa.

Zmiana w Rodzinie na swoim

Największy wpływ na spadek liczby udzielanych kredytów hipotecznych w ramach programu Rodzina na swoim ma obniżenie współczynnika służącego do wyliczania limitów cen mieszkań (na podstawie wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danej gminy), który dotychczas wynosił 1,4. Ustalono, że będzie to 1,0, co spowodowało skokowe obniżenie cen mieszkań zakwalifikowanych do dopłat o 28,6 proc. i znacznie ograniczyło dostęp do kredytów w atrakcyjnych lokalizacjach. Współczynnik ten wynosi jednak 0,8 dla transakcji na rynku wtórnym, co obniża maksymalną cenę zakupu nieruchomości aż o 42,9 proc.

Czytaj więcej:

• kredyt hipoteczny Rodzina na swoim >>
• odwrócony kredyt hipoteczny >>
• kredyt mieszkaniowy >>
• kredyt hipoteczny dla firm >>
• spada popyt na kredyty mieszkaniowe! >>
• koniec Programu Rodzina na swoim? >>

BOŚ w konkurencji między bankami wprowadził nową ofertę kredyt hipotecznego z ujemną marżą. Wciąż pojawiają się nowe reklamy kredytów hipotecznych, wiele banków do tej pory zeszło z marżą poniżej progu opłacalności, jakim jest 1 proc. Do takich banków należą Bank Zachodni WBK, Lukas Bank i Bank Millennium.

Niższe stawki marży banki rekompensują sobie wymogiem korzystania przez klienta z jakiegoś dodatkowego produktu, np. konta osobistego, produktu inwestycyjnego. Z dobrą ofertą wystartował również PNB Paribas, który przedstawił kredyt z marżą od 0,79 proc. Problem jest w tym, że taka stawka marży obowiązuje jedynie przez trzy lata spłaty kredytu hipotecznego. Bardzo podobną ofertę przedstawił DnB Nord, który udostępnił kredyt z marżą na zerowym poziomie. W tym przypadku problem był bardzo podobny gdyż marża 0% obowiązuje tylko przez pierwszy rok.

Oferta kredytu hipotecznego w BOŚ

Od 5 września 2011 roku BOŚ oferuje swoim klientom kredyt hipoteczny z ujemną marżą na poziomie – 0,1 proc. Oznacza to, że w praktyce oprocentowanie będzie niższe o jeden punkt procentowy od aktualnej stawki WIBOR 6M. Jest to oferta promocyjna BOŚ, która będzie obowiązywać przez 10 lat. Z oferty mogą skorzystać jedynie osoby, które będą przez te lata inwestować w „Programie Inwestycyjnym Banku Ochrony Środowiska” przygotowanym wspólnie z AEGON Towarzystwem Ubezpieczeń na Życie.  Po upływie 10 lat stawka marży wróci do standardowego poziomu (od 1,5 do 2,5 proc.).

Sama zgoda na udział w programie inwestycyjnym nie jest wystarczająca aby otrzymać kredyt hipoteczny z zerową marżą. Wpływ na to ma wysokość zaciąganego kredytu oraz miesięczna kwota przeznaczana na inwestycje.  Minimalna kwota to 200 zł. Będzie można ją inwestować w ok. 40 funduszach o różnych strategiach i ryzyku inwestycyjnym. O rodzaju inwestycji w zupełności będzie decydował klient, mogą to być również akcje, dlatego też trzeba być świadomym możliwości poniesienia strat.

Koszty udziału w programie inwestycyjnym BOŚ

O ile przy kredycie hipotecznym stawka marży jest zerowa, o tyle udział w programie inwestycyjnym kosztuje. Przez pierwszych 10 lat pobierana jest opłata za zarządzanie w wysokości 1,95 proc. od zgromadzonych środków (potem spada do 1,25 proc.). Kolejnymi kosztami są opłata administracyjna w wysokości 115 zł oraz opłata za ryzyko, która jest uzależniona od wieku klienta.

W przypadku odstąpienia od programu marża kredytu hipotecznego wraca do standardowego poziomu. Wystąpią również dodatkowe koszty związane z likwidacją programu inwestycyjnego przed 11 rokiem udziału. Opłata likwidacyjna będzie zmniejszać się z każdym rokiem, a mianowicie w pierwszych dwóch latach wynosić będzie 99 proc., w trzecim 80 proc., w czwartym 70 proc. itd. wypłacanych środków.

Kredyt hipoteczny w BOŚ nie jest przeznaczony dla osób, które jedynie poszukują najtańszej oferty na rynku. Jest on przeznaczony dla osób świadomych swoich decyzji i chcących aktywnie inwestować w programie.

Czytaj więcej:

• kredyt hipoteczny >>
  
• porównanie kredytów hipotecznych >>
• kredyt hipoteczny we frankach nadal popularny? >>
  

Sierpień 2011 roku to ostatnia szansa na pozyskanie kredytu Rodzina na swoim na dotychczasowych, bardziej preferencyjnych warunkach. Jedynie osoby, które złożą wnioski kredytowe do końca sierpnia będą mogły skorzystać z kredytu na niezmienionych warunkach. Po sierpniu mają zostać zmniejszone limity cen za 1 mkw powierzchni mieszkania, co spowoduje, że większość nieruchomości będzie poza zasięgiem kredytobiorców, a sam program straci swój sens. zmiany, które mają nastać mają na celu powolne wygaszanie programu Rodzina na swoim. Pod koniec 2012 roku ten kredyt preferencyjny ma ostatecznie zostać zlikwidowany.

Zmiany w kredycie Rodzina na swoim

Nowelizacja ustawy o dofinansowywaniu programu Rodzina na swoim ze strony państwa ma zostać opublikowana w Dzienniku Ustaw około 16-17 sierpnia. Po 14 dniach, około końca miesiąca, nowe zasady przyznawania kredytu preferencyjnego mają wejść w życie.

Jak już wcześniej zostało wspomniane, główną zmianą w programie Rodzina na swoim mają być limity cen nieruchomości. Zostaną one zmniejszone o 28%, a na rynku wtórnym aż o 42%. Jaki będzie to miało skutek? Przyczyni się to do braku sensowności programu. Posłużmy się przykładem Wrocławia, ceny tamtejszych nieruchomości wahają się w granicach 6 tys. zł za metr kwadratowy. Po nowelizacji ustawy limity cenowe mają wynosić 5 tys. zł/mkw i 4 tys. zł/mkw dla nieruchomości na rynku wtórnym. Jednym słowem mieszkania w stolicy dolnego śląska staną się niedostępne dla kredytobiorców Rodziny na swoim. Taka sytuacja ma miejsce nie tylko we Wrocławiu, lecz dotyczy całej Polski. Jest to działanie mające a celu powolne wygaszanie kredyt Rodzina na swoim!

Wyższe marże banków od kredytów z dopłatami?

Wiele banków pobiera wyższe marże od kredytów preferencyjnych z dopłatami od tych pobieranych przy tradycyjnych kredytach hipotecznych. Różnice te są odmienne, w zależności od banków. Obecnie istnieje tylko jeden bank w Polsce, który pobiera niższą prowizję od kredytów z dopłatami, jest to Bank Pekao, jeden z największych na polskim rynku. Niewielką marże pobiera również największy bank – Bank PKO. W tym przypadku różnica w marży wynosi zaledwie 0,1 punktu pro. W BOŚ i BPH różnica wynosi 0,65 pkt proc. Największą marżę od kredytów preferencyjnych pobiera zdecydowanie BZ WBK. Pobiera on marżę wyższą o cały punkt procentowy, a po 8 latach aż 1,5 pkt proc.

Czytaj więcej:

• tańszy kredyt hipoteczny? Spiesz się! >>
• mając dzieci dostaniesz niższy kredyt >>
• wysoki poziom sprzedaży Rodziny na swoim >>

Kredyty hipoteczne są oferowane przez banki zarówno w polskich złotych, jak również frankach szwajcarskich, euro czy dolarach. Te ostatnie należą jednak do najmniej popularnych.

Opłacalność kredytów hipotecznych w obcej walucie

Kredyty walutowe są z reguły niżej oprocentowane aniżeli te oferowane w złotych polskich. Dzieje się tak za sprawą tego, że kredyty walutowe oparte są na stopach LIBOR i EUROLIBOR. Często jednak wahania kursów niwelują różnice w kosztach kredytów, albo nawet zwiększają koszty kredytów walutowych. Z pewnością nie opłaca się zaciągać kredytów walutowych na krótkie terminy – do 10 lat. Jedynie przy kredytach, których okres spłaty wynosi około 30 lat, nie ma wielkiego ryzyka kursowego.

Do najbardziej stabilnych walu należy euro, tak więc osobom pragnącym żyć spokojnie doradzamy kredyt w euro. Niemniej jednak najbezpieczniejszą formą waluty kredytowej jest ta, w której osiągamy dochody. Nieco mniej stabilny jest frank szwajcarski, umacniający się w ostatnim okresie względem złotego. Istnieje małe prawdopodobieństwo, że frank umocni się jeszcze bardziej, dlatego też radzimy przemyśleć decyzję dotyczącą kredytu we frankach szwajcarskich.

Niegdyś banki udzielały również kredytów hipotecznych w japońskich jenach, które do dziś przestały być popularne ze względu na duże wahania kursowe.

Reasumując powyższe rozważania można stwierdzić, że kredyt hipoteczny walutowy opłaca się pozyskać na długi okres kredytowania w euro. Nie należy brać krótkoterminowych kredytów w obcych walutach ze względu na duże ryzyko kursowe. Najlepiej zaciągać kredyt w walucie, w jakiej otrzymuje się dochody!

Czytaj więcej:

• kredyt hipoteczny >>
• kredyt hipoteczny dla firm >>
• ranking kredytów hipotecznych w PLN – lipiec 2011 >>